안녕하세요?
동수저부린이 입니다.
오늘은 대전 광역시의 재개발 사업성을 살펴 보려고 하는데요.
이제 수도권 재개발지역은 가격이 너무 올라 먹을게 없다고들 하시죠. 그렇다면 지방 광역시는 어떨지 한번 보겠습니다.
오늘도 지난 포스팅과 마찬가지로 '조합설립인가' 구역을 살펴보겠습니다.
저번 포스팅이 궁금하신 분들은 아래 글을 확인 해주세요.
[부동산/재건축, 재개발] - 인천 부평구 재개발(갈산1, 신촌, 부개5, 산곡7) ->인천 부평구 조합설립인가단계 재개발 위주
조합설립인가를 받은 대전 서구, 대덕구 재개발 구역은 4 곳입니다.
(※ 일부 DATA의 경우는 추산치 및 예상치 이므로 정확한 DATA는 해당 조합이나 재개발 구역 부동산에 문의 하시길 바랍니다.)
- 대화동1 구역(총 대지면적 84,404
㎡, 토지등 소유자 수 534명)
- 도마변동3 구역(총 대지면적 192,522
㎡, 토지등 소유자 수 820명)
- 도마변동6 구역(총 대지면적 28,849
㎡, 토지등 소유자 수 106명)
- 도마변동9 구역(총 대지면적 44,306
㎡, 토지등 소유자 수 200명)
이번 포스팅에서는 사업면적이 넓은 대화동1 구역과 도마변동3 구역을 중심으로 포스팅 하겠습니다.
그럼 각 구역별 사업성이 있는지 여부를 판단해 보겠습니다.
각 구역의 세대당 평균 대지지분은 매우 좋은 수준으로, 재개발 시 일반분양 비중이 높은 것을 알 수 있습니다.
일반분양 물량이 많다는 건 그만큼 분담금이 줄어들어 사업성이 좋다는 의미입니다.
해당 재개발 구역들의 매물들을 리스트-업 하여 예상 프리미엄(P)을 추산해보았습니다.
올해 대전이 가장 핫한 지역이기도 하고, 원도심에 신축아파트도 적어 아직 조합설립인가 단계인데도 불구하고 도마변동3 구역은 P가 엄청나게 붙었네요.
대화동1 구역은 내년 1분기 안에 사업시행인가를 목표로 사업을 추진 중이고, 도마변동 3구역은 내년 말에 사업시행인가를 목표로 사업을 추진 중입니다.
(*지방이 재개발 노다지라는 말은 다 옛말인 것 같습니다...)
위 도표를 통해 감정평가액과 프리미엄을 추산해 보았고, 이제는 각 매물의 예상 투자 수익을 뽑아보겠습니다.
지리적 요소를 개별 반영하고, 주변 분양 아파트 분양가와 시세를 기준으로하여 제 나름대로 예상매도가를 추산해보았습니다.
전체적으로는 도마변동3 구역은 보면 볼수록 매력도가 떨어지네요...
아직 조합설립인가 단계라 구체적인 수익을 산출하긴 어렵지만, 재개발 구역별로 아래와 같이 P가 형성되어 있으면 투자해볼 만하다고 생각합니다.
대화동1 구역 같은 경우는 P가 5,000~6,000
도마변동3구역 같은 경우는 P 11,000~12,000
자 그럼 각 재개발 구역 별 매력적인 매물(주황색 음영)이라고 생각되는 것들로 디테일하게 사업분석 해보겠습니다.
(※ 일부 DATA의 경우는 추산치 및 예상치 이므로 정확한 DATA는 해당 조합이나 재개발 구역 부동산에 문의 하시길 바랍니다.)
대화동1 구역 해당 매물 의 경우, 총 투자금액 32,000만원 으로 오히려 일반분양 받는 것이 더 나아보입니다.
조합원 분양신청 평형: 25평
일반분양가: 30,000만원(평단가 1,200만원)
조합원분양가: 25,500만원
비례율: 100%
예상매도가격: 35,000만원(평단가 1,400만원)
도마변동3 구역 해당 매물의 경우, 총 투자금액 50,150만원 으로 일반분양 받는 것이 더 낫네요...
조합원 분양신청 평형: 25평
일반분양가: 30,000만원(평단가 1,200만원)
조합원분양가: 25,500만원
비례율: 100%
예상매도가격: 35,000만원(평단가 1,400만원)
비교 가능한 매물들이 많을수록 재개발 사업성분석의 정확도가 올라가는데, 지방 재개발 매물은 인터넷에 올라와 있는