재건축, 재개발 진행 단계 [재건축, 재개발, 분양권, 입주권 투자, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획]

안녕하세요?

동수저부린이 입니다.

오늘의 포스팅 할 내용은 재건축, 재개발 진행 단계에 대해 설명해드리려고 합니다.

 

요즘 각종 규제로 인해 '새 아파트는 가격이 너무 비싼데 대출이 안돼, 그렇다고 청약을 넣자니 가점이 너무 낮아서 청약도 안되서 내 집 마련은 힘들고, 마땅한 부동산 투자처도 없죠? 얼마 전 분양권 전매 강화 까지 되며, 금수저가 아닌이상 새 아파트에 사는 길은 더 어려워졌죠?

그래서 요즘엔 재개발 투자가 뜨고 있습니다. 

아직도 재개발, 재건축 투자는 초기투자비용이 많이 들고, 10년이상 내 자식을 물려준다 생각으로 투자해야 된다고 생각하시나요? 천만에 말씀입니다.

 

그럼 오늘의 포스팅인 재개발, 재건축 진행 단계를 아주 명료하게 설명해드리겠습니다.

(*해당 진행단계는 일반적인 단계이며, 각종 시도 조례에 따라 순서는 조금씩 차이가 생길 수 있습니다.)

재개발, 재건축 진행 단계는 크게 총 15단계로 이루어져 있습니다.  

또한, 이 15단계를 모두 끝마치기 위해서는 최소 10년 이상의 긴 시간이 필요하죠. (그래서 재개발 사업은 10년이상 걸린다는 말이 나오는 겁니다. 그냥 무턱대고 여기 재개발 한다더라 라는 소식을 듣고 묻지도 따지지도 않고 투자를 하니 말이죠..;;)

 

1단계. 정비기본계획 수립

: 각 지자체에서는 주거환경이 열악한 구역을 개발하기 위해 정비기본계획을 세웁니다. 이 기본계획에 해당 구역이 포함되어야 재건축, 재개발이 진행 될 수 있습니다.

2단계. 정비구역 지정

: 정비기본계획을 토대로 정비구역을 지정합니다. 이때부터 본격적으로 재건축, 재개발이 시작된다고 봅니다. 다만, 재개발 사업의 경우 사업진척이 더디거나 정비구역으로 지정된 주민들의 반발로 인해 정비구역 해제가 되기도 하죠.

따라서, 아직 투자할 단계는 아닙니다.

그런데 궁금증이 생깁니다. 왜 재개발을 해서 새집을 준다는데 반대를 할까요?

주민들이 반대하는 주된 이유는 상가 또는 다가구주택 처럼 임대소득이 있는 세대에서 반대를 하기 때문입니다.

예를 들어, 내가 3층짜리 다가구 주택의 소유주라 1~2층을 세주어서 월세로 200만원을 받고 있는데, 갑자기 재개발구역에 지정됐다고 합니다. 월세를 200만원 받으며 편안한 노후를 보내고 있는데, 집을 부수고 고작 아파트 한 채를 준다고 합니다. 그걸 어느 누가 좋아하겠습니까? 그래서 반대를 하는 것입니다.

3단계. 추진위원회 승인

무사히 주민들 동의를 얻어 추진위원회가 설립 되었습니다. 이때부터 추진위원회가 하는 주된 일은 조합설립을 위해 구역내 토지등 소유자에게 동의를 얻으러 다니는 일입니다. 왜냐하면 조합설립 요건이 토지등 소유자의 75% 동의로 상당히 빡세기 때문이죠. 우여곡절 끝에 무사히 조합설립 동의를 받으면, 조합설립 총회를 거쳐 조합설립 인가를 신청하게 됩니다.

4단계. 조합설립 인가

5단계. 시공사 선정

재개발 구역에 투자하시려는 분들은 이때부터 유심히 보셔야 합니다. 부동산 침체, 조합원 간의 갈등 등으로 인해 사업이 지체 됐으면 지체 됐지 사업이 엎어질 일은 거의 없기 때문입니다.

그리고 사업 진행 단계가 점차 진행될수록 P는 더 붙어 수익은 낮아져 실제로 관리처분계획에 재개발 투자를 들어갔더니 남는게 없는 상황이 왕왕 생깁니다.

이때부터 사업분석을 시작하여, 이 구역이 돈이 될지 말지를 개략적으로나마 분석을 하셔야 합니다.

어떻게? 해당 구역 부동산 이나 조합사무실에 가서 핵심적인 요소를 물어보세요. 이 요소를 조합해서 사업성 분석을 하는 방법은 위에 리뷰한 책을 읽어보시면 무릎을 탁~ 치실 겁니다.

<구역 관련 문의 내용>

토지등 소유자 수, 추정 비례율, 평당 시공비

<매물 관련 문의 내용>

다세대주택: 공동주택 가격, 대지권 면적, 해당 매물 가격

다가구,단독 주택: 개별공시지가, 대지 면적, 연면적, 해당 매물 가격

6단계. 사업시행 인가

7단계.  종전자산 평가

7.5단계. 구체적인 분담금 통보 (사업시행인가 후 60일 이내)

8단계. 조합원 분양신청

이 6~8단계 과정에서 해당 재개발 구역의 사업성이 어느정도 윤곽이 잡히게 됩니다. 왜냐하면 조합은 사업시행인가 고시일로 부터 60일 이내에 조합들에게 구체적인 분담금 내역을 통보해야 되기 때문입니다.

따라서, 투자자들이 제일 선호하는 단계가 바로 7.5단계 이죠. 이때 매수자들이 몰리면서 P가 상승하게 됩니다.

왜 이 단계에서 투자를 선호할까요? 바로 리스크는 적으면서 구체적인 수익을 파악할 수 있기 때문이빈다.

간단한 예를 들어 보겠습니다.

부동산에서 A구역 내  ㄱ매물이 2억원에 나왔고, 25평형 분양을 받으려면 분담금이 1.5억원 이라고 합니다. 25평형 일반분양은 한 3.6억에 될것 같다고 하네요.

이렇게만 보고 ㄱ매물이 싼건지 안싼건지 판단이 안서신다면, 꼭 위에 제 포스팅 링크로 가셔서 책 두권을 사서 두세번은 읽어보시길 바랍니다.

저 같으면 ㄱ매물은 매력이 떨어진다고 봅니다. 왜냐하면 ㄱ매물에 들어가는 가격과 일반분양 가격차이가 천만원 밖에 나지 않기 때문입니다. 차라리 분양을 받는게 낫죠.

이렇듯 이 단계에서 이런 해당 매물이 좋은건지 나쁜건지 해당 구역이 수익성이 좋을지 나쁠지를 구체적으로 판단할 수 있습니다.

9단계. 관리처분계획 인가

관리처분계획 인가는 사업성이 확실하게 나오는 단계입니다. 이 단계에서는 사업이 망할일도 없죠. 즉, 남는게 별로 없는 단계입니다. 하지만 사업에 불확실성이 확실히 제거되었기 때문에 실수요자라면 이 단계에 투자에 진입하셔도 괜찮습니다.

10단계. 이주

이 단계가 마지막 고비입니다. 관리처분계획 인가단계에서 각 조합원의 거의 정확한 권리가액이 나오고, 분담금이 나오기 때문에 내 집이 저평가 되었다고 느끼는 조합원들이 뭉쳐서 조합을 해산시키려고 비대위도 만들고 하는 경우도 많죠. 이런 사람들은 이주를 나가지 않고 버티면서 철거가 지연되고 이주비용 이자는 이자대로 계속 발생하여 사업진척을 더디게 하고 사업성을 떨어뜨리는 가장 큰 요인입니다.

재개발은 이렇듯 처음부터 끝까지 방심할 수 없죠. (재건축은 그나마 좀 쉽습니다. 평형만 똑같다면 조합원별로 분담금이 똑같기 때문이죠.)

11단계. 철거

12단계. 조합원 동호수 추첨

13단계. 착공

14단계. 일반분양

15단계. 준공 및 입주

이렇게 이주 이후에는 순조롭게 진행되어 재개발,재건축 사업이 마치게 됩니다.

 

어떠세요? 재개발, 재건축 단계를 대략적으로나마 풀어써드렸는데 이해가 잘 되셨나요?

아직 재개발, 재건축 단계가 낯설다 하시는 분들께서는 책을 읽으며 공부하시길 권장 드립니다. 재건축, 재개발은 한 번 알아두면 두고 두고 써먹을 수 있으니까요. ^^

그럼 실전 재개발 분석편이 궁금하시다면 아래 글을 봐주세요.

2020.07.22 - [부동산/재건축, 재개발] - 서울 재개발 1편. 영등포구, 동작구 재개발 진행현황(조합설립인가 단계 기준) (신길,노량진,흑석 재개발)

2020.05.26 - [부동산/재건축, 재개발] - 인천 부평구 재개발(갈산1, 신촌, 부개5, 산곡7) ->인천 부평구 조합설립인가단계 재개발 위주

2020.06.11 - [부동산/재건축, 재개발] - 대전 서구, 대덕구 재개발(대화동1, 도마변동3) ->대전 서구, 대덕구 조합설립인가단계 재개발 위주

그럼 오늘의 포스팅은 이만 마치겠습니다.