안녕하세요.
동수저부린이 입니다.
이전 포스팅에 6.17 대책에 따른 풍선효과 예상 지역을 파주와 지방 대도시로 찝었었습니다.
예상대로 파주와 김포의 집값은 급등을 했었지요. 관련 포스팅은 아래를 참고해주시면 될 것 같습니다.
https://bronzespoon.tistory.com/27
이에 맞춰 이번 포스팅은 6.17 대책 따른 특집(총 3편)을 만들어 보려고 합니다.
여러가지 지표를 보며, 비규제지역 중 6.17 대책의 수혜를 입게 될 지역을 제 나름대로 알아보고자 합니다.
1편에서는 지방 대도시의 현재 사이클을 보고 1차 후보군을 만들고,
2편에서는 매매가격과 전세가격의 변화 와 4년 전 매매가격을 바탕으로 2차 후보군을 추리겠습니다.
3편에서는 공급량(입주량, 미분양) 과 세대수 전출입 자료를 비교하여 최종 후보군을 추릴 예정입니다.
이렇게 추려진 지역을 바탕으로 추후 지역분석을 통해 호재, 대장지역, 입지조건 등을 포스팅 할 계획입니다.
자 그럼 특집 1편을 시작해보겠습니다.
우선 광역시를 제외한 부동산 지방 투자는 실수요 및 투자수요가 적기 때문에 투자에 굉장히 유의를 하셔야 합니다.
가격이 떨어져 탈출하고 싶은데, 수요가 없어 매도도 안되는 상황이 발생 할 가능성이 크기 때문입니다.
따라서 저는 인구 30만 이상의 지방 대도시 위주로 앞으로 투자유망지역을 찝어 보겠습니다.
부동산 사이클의 기나긴 하락, 침체기를 거쳐 'V자 반등' 또는 'U자 반등' 을 시작한 지역을 1차 후보군으로 선정하겠습니다.
이렇게 선정하는 이유는 아직 침체기/하락기에 있는 지역은 언제 상승장이 시작될지 몰라 끝 모를 기다림이 필요하고,
상승기/급등기가 지속되고 있는 지역은 언제 침체기가 시작할지 모르기 때문에 리스크가 크기 때문입니다.
투자에 이런 말이 있죠. "바닥을 보고 들어가라."
바닥이 충분히 다져졌다고 생각되는 순간이 'V자 반등', 'U자 반등' 이 시작된 지역입니다.
[광역시 부동산 사이클] → 울산 PICK
지방 광역시 중 울산이 3년 6개월의 침체/하락기를 거쳐 19년 3/4분기에 반등을 이루었네요.
[충청남도 부동산 사이클] → 천안 PICK
충청남도 대표 도시인 아산과 천안 중에서
천안이 4년 5개월의 침체/하락기를 거쳐 19년 하반기에 반등을 이루었네요.
[경상남도 부동산 사이클] → 김해, 진주 PICK
경상남도 대표 도시인 김해, 진주, 창원 중에서
김해는 19년 하반기 부터 와 진주는 19년 4/4분기 부터 U자 반등을 그리고 있습니다.
[경상북도 부동산 사이클] → 경주 PICK
경상북도 대표 도시인 구미, 경주, 포항 중에서
경주만 19년 하반기 부터 U자 반등을 한 모습입니다.
[전라남도 부동산 사이클] → NO PICK
전라남도 대표 도시인 목포, 순천, 여수 중에서 반등한 지역은 없네요. 전라남도 중 순천과 여수는 매매가격지수가 몇년 째 상승 중에 있군요.
[전라북도 부동산 사이클] → 전주 PICK
전라북도의 유일한 대표 도시인 전주는 약 2년 간의 짧은 하락기를 지나 'V자 반등'에 성공한 모습입니다.
[강원도 부동산 사이클] → 춘천 PICK
강원도의 대표도시인 원주, 춘천에서는 춘천이 약 3년간의 하락기를 지나 'U자 반등'에 성공한 모습입니다.
자, 이렇게 추려진 1차 후보지는 총 7도시 입니다.
광역시는 울산
충청남도는 천안
경상남도는 김해, 진주
경상북도는 경주
전라북도는 전주
강원도는 춘천
다음 편에서는 매매가격과 전세가격의 변화 와 4년 전 매매가격을 바탕으로 2차 후보군을 추리겠습니다.
그럼 다음편에서 뵙겠습니다~
