안녕하세요?
동수저부린이 입니다.
첫 포스팅은 시흥시 인데요, 시흥시를 제일 처음으로 선택한 이유가 있습니다.
저 같이 흙/동수저들이 모은 돈으로 투자할 수 있는 곳 중에 향후 3년 이후가 가장 기대되는 도시이기 때문이죠.
시흥시는 19년 신안산선 착공을 시작으로, 21년 월곶~판교선(이하 월판선) 착공도 예정되어 있습니다.
또한, GTX-C 인덕원역 정차 가능성도 제기되며 인덕원역이 확정될 경우, 서울 핵심 업무지구(여의도, 판교, 삼성)를 1시간 내에 모두 도달할 수 있죠.
그 중 시흥시청역 인근 장현지구는 시흥 미래모습의 핵심입니다.
자 그럼 이제부터 시흥 지역분석을 시작해보겠습니다.부른이 여러분들의 조언은 언제나 감사합니다.
1단계. 수요/공급분석1) 수요아래 시흥시 아파트 매매가격지수를 보시면,
'13년~18년' 까지 5년간 부동산 상승 사이클 이후,
침체기 시기를 보내다 20년 2월 수도권 풍선효과로 인해 급반등 한걸 볼 수 있습니다.
시흥시 세대수도 20년도 증가세가 꺾이긴 했지만, 꾸준히 증가하며 양호한 수요를 보여주고 있네요.
시흥시 아파트 평당 매매가격도 16년 5월 812만원, 20년 5월 974만원으로 4년 전 대비하여 약 20% 정도 상승되었네요.
(※최근 4년동안 아파트 가격이 30% 이상 상승한 지역은 대게 추가 상승보다는 하락할 가능성이 더 높답니다.)
전세가격은 17년 중순까지 꾸준히 상승하다가 상승세를 멈추었네요. 아무래도 목감지구(17년) 등의 입주영향으로 보입니다.
2) 공급
시흥시 미분양은 좋은 수준이나, 장현지구 입주로 인해 20년 ~21년 입주량은 과잉인 것으로 나타납니다.
입주량을 자세히 들여다 보면, 입주는 대부분 장현지구를 중심으로 20년에 몰려있다는 것을 알 수 있습니다.
이번에는 시흥시 공동생활권 지역들을 알아보고, 해당 지역들의 입주량을 알아보겠습니다.시흥시의 공동생활권은 크게 안산 과 부천 이며, 이들 지역의 입주량과 시흥시 입주량을 종합적으로 보면 대채적으로 공급 과잉이 우려되는 상황입니다.
2단계. 호재분석시흥의 미래가치는 뭐니뭐니 해도 시흥시청역 주변이라고 봅니다.
시흥시청역은 신안산선을 타고 여의도로, 월판선을 타고 판교로, GTX-C 인덕원역 까지 확정된다면 월판선 인덕원역 GTX-C 환승을 통해 삼성으로 서울 주요 업무지구를 빠른시간에 도달하게 됩니다.
신안산선(19년 착공, 표정속도 30~40km/h): 원시→여의도 35분 주파
월판선(21년 착공예정, 표정속도 70km/h): 월곶→판교 35~40분 주파
(※ 서울 지하철 표정속도 30~35km/h)
(※ 자세한 내용은 손품으로 찾아보시는 걸 추천 드립니다.)
또한, 시흥시청역은 복합환승센터로 변모하여 상업지구 기능이 강화 예정입니다.
3단계. 지역 내 대장입지 분석앞으로의 시흥의 대장입지는 시흥시청역을 끼고 있는 장현지구라고 생각합니다.장현지구 주위 아파트는 노후년수가 10년~20년 정도 되는 구축아파트이며, 주위 인프라도 해당 동네의 세대수가 적어 많이 부족한 상황입니다. 따라서, 장현지구가 신축아파트로 들어서면 장현지구를 중심으로 인프라가 형성될 것으로 보입니다.
장현지구 입주가 끝나는 23년 이후에는 주위 인프라(학원, 상가, 공원 등) 또한 서서히 갖춰져 시흥시청역 주변은 완전히 바뀌게 되겠죠.
4단계. 유사지역 분석미래의 시흥시청역 주변 장현지구는 현재 하남미사 미니신도시(15년 입주시작)도 조건이 비슷합니다.하남미사 신도시는15년 부터 지금 까지 미분양지표는 양호하고 입주량은 공급과잉 수준으로
매매가격 지수는 입주 후 3년 정도 조정 받았으나
,
5호선 연장, 9호선 연장 수혜를 받아 아파트 가격은 꾸준히 상승하고 있습니다.
결론
시흥 장현지구는 20년 입주량 과잉으로, 22년까지 신축아파트의 가격은 하락 또는 보합으로 형성 될 것으로 보입니다.하지만, 입주가 끝나고 신안산선과 월판선의 개통시기인 24년~25년 시흥 장현지구의 아파트 가격은 상승할 것입니다.따라서 저는 투자금이 마련되는 21년에 1) 또는 2) 방법으로 투자할 생각입니다.1) 분양권 거래를 하거나, 향후 급매물량 중심으로 신축 투자2) 장현지구 인근 준신축 아파트 위주로 외곽지역 GAP 투자
투자 후기는 추가로 포스팅 하겠습니다.
보너스.제가 시흥 장현지구를 분석했을 때가 19년 12월인데, 투자금이 묶여 있어 그 당시 투자를 못했습니다.아직도 투자를 하지 못한것이 아쉬움이 남지만, 투자할 곳은 계속 생긴다는 마음으로 공부에 임하고 있습니다.
(※ 실거래가는 호갱노노 실거래 평균가격 기준)
경기도 지역분석 포스팅
