안녕하세요.
동수저부린이 입니다.
1편에 이어 오늘은 6.17대책 풍선효과가 예상되는 비규제지역 후보군을 탐색하는 시간을 가지겠습니다.
6.17대책 지방 비규제지역 가운데 총 7 도시를 선정했는데요.
광역시는 울산, 충청남도는 천안, 경상남도는 김해/진주, 경상북도는 경주, 전라북도는 전주, 강원도는 춘천
오늘은 매매가와 전세가 추이를 통해 사이클 상 상승기인지 하락기인지를 분석하고, 가격면에서 지금 들어가도 적정한 가격 수준인지 파악하여 1차 후보군을 추려 2차 후보군을 만들어 보겠습니다.
우선 KB부동산 매매증감을 통해 1차 후보군지역의 전주 대비 매매가격 변화를 살펴보겠습니다.
지방의 모든 도시가 16년도 부터 침체기에 접어들어 현재까지 가격이 떨어지고 있는 상황입니다.
5년째 부동산이 침체라 사이클 상으로는 이제 반등할 시기가 되었죠.
그럼 이제 도시별로 그래프를 이용하여 자세히 살펴보겠습니다.
울산의 경우, 19년 3/4분기부터 전세가와 매매가가 동시에 상승하며 상승기에 있습니다.
하지만, 이 경우는 전세가가 매매가를 밀어올렸다기 보다는 매매가가 전세가를 밀어올린 측면이 강하네요.
(*보통은 침체기가 오래되면 건설사들이 분양을 꺼려해서 2~3년 후 공급(입주량)이 감소하고, 실수요자들도 매매보다는 전세를 살며 상황을 지켜보자는 심리가 강해 전세가격이 먼저 상승하여, 전세가와 매매가의 GAP이 줄어들며 이럴바엔 조금 더 돈 보태서 집을 사자라는 수요가 생기며 매매가격이 뒤따라 오르는 그림이 나옵니다.)
아파트 평당 매매가격은 16년 5월 837만원 에서 20년 5월 788만원으로 -5.9% 하락했네요.
춘천의 경우, 19년 말부터 전세가와 매매가가 동시에 상승하며 상승기에 있습니다.
아파트 평당 매매가격은 16년 5월 577만원 에서 20년 5월 609만원으로 5.5% 상승했네요.
천안의 경우, 19년 4/4분기 부터 전세가는 정체이고 매매가는 상승하는 전형적인 급등기 장에 있습니다.
아파트 평당 매매가격은 16년 5월 638만원 에서 20년 5월 739만원으로 15.8% 상승했네요.
김해의 경우, 19년 3/4분기 부터 전세가와 매매가가 동시에 상승하며 상승기에 있습니다.
아파트 평당 매매가격은 16년 5월 710만원 에서 20년 5월 608만원으로 -14.4% 하락했네요.
진주의 경우, 전세가 상승, 매매가 정체인 회복기에 있습니다.
이제 전세가가 매매가를 밀어 올리며, 상승기에 진입할 겁니다.
아파트 평당 매매가격은 16년 5월 604만원 에서 20년 5월 642만원으로 6.3% 상승했네요.
경주의 경우, 전세가와 매매가 정체인 침체기에 있습니다.
아파트 평당 매매가격은 16년 5월 546만원 에서 20년 5월 471만원으로 -13.7% 하락했네요.
전주의 경우, 전세가와 매매가 상승인 상승기에 있습니다.
아파트 평당 매매가격은 16년 5월 561만원 에서 20년 5월 643만원으로 14.6% 상승했네요.
자, 이제 뭐 좀 보이시나요?
1편에서 U자 반등, V자 반등을 했던 지역 중 실제 매매가격 과 전세가격의 사이클과 차이가 있는 곳이 있었습니다.
즉, 매매가격지수로만 사이클 판단한다면 안된다는 말입니다.
항상 매매가격 지수를 먼저 보고 지역을 추린 후, 매매가격과 전세가격 사이클로 검증을 하시면 됩니다.
또한, 저희가 투자해야 할 곳은 1) 과 2) 가 동시에 나타나는 곳입니다.
1) 회복기, 상승기에 있는 지역
2) 4년 전과 비교해서 매매가격이 15% 이내로 상승한 지역
그럼 위의 기준을 토대로 2차 후보군을 선정하겠습니다. 총 5곳이 되겠네요.
광역시는 울산
충청남도는 천안
경상남도는 김해, 진주
경상북도는 경주
전라북도는 전주
강원도는 춘천
그럼 다음포스팅에서는 공급량 조사를 통해 최종 후보지역을 선택해보겠습니다.
감사합니다~
