안녕하세요.
동수저부린이 입니다.
오늘은 6.17 부동산 대책의 풍선효과 예상지역인 전주의 지역분석을 해볼까 합니다.
전주를 6.17 부동산 대책의 풍선 예상효과로 선정한 이유는 아래 풍선 예상 지역 분석 특집 포스팅을 참고해주시면 될 것 같습니다.
전주는 전북도청 소재지로 인구는 65만여명의 전북 제 1의 도시 입니다.
자 그럼 전주의 지역분석을 시작해보겠습니다.
1단계. 수요/공급분석
부동산 지인 사이트를 통해 알아본 전주시와 공동생활권인 도시는 '완주군', '익산시' 입니다.
1) 수요
그럼 전주시의 아파트 매매가격 지수 및 부동산사이클을 살펴보겠습니다. 전주는 18년부터 19년까지 약 2년간 하락기를 겪은 후, 20년부터 매매가격과 전세가격이 상승하는 상승기 사이클에 속하고 있습니다.
4년전 매매가격을 비교해 보았을 때, 16년 5월 561만원 → 20년 5월 643만원으로 매매가격이 약 14.6% 상승하며 투자 진입하기 양호한 수준 입니다.
단, 지방의 특성 상 하락 사이클이 짧은 만큼 상승 사이클도 짧을 가능성이 높고 조정/침체기를 건너뛰고 침체/하락기가 바로 시작 될 수 있는 리스크가 존재하니 보다 꼼꼼히 체크해보셔야 합니다.
최근 3년간 전주의 전출입은 전출이 조금 더 많은 수준이나, 세대수는 꾸준히 증가하며 수요는 양호한 수준을 보이고 있습니다.
이제 전주시의 매물 증감 변화를 보면
6.17 부동산 대책 발표 이전 조금씩 증가하던 '매매, 전세' 매물이 6.17 부동산 대책 발표 이후 싹 들어갔네요.
6월 매매량이 나오면 확인해봐야겠지만, 6.17 부동산 대책 발표 이후 매매증감율 변화는 없는데 집주인들이 풍선효과 기대심리로 인해 매매, 전세 매물을 엄청 거둬들였네요. 5월 대비 총 매물수가 95% 감소했습니다.
2) 공급
전주시의 미분양은 점차 해소되고 있는 양호한 수준이며, 악성 미분양인 준공후 미분양은 없습니다.
전주시와 공동생활권인 익산, 완주의 입주량은 18년~20년 평년 수요에 비해 엄청 높은 수준이나 미분양이 거의 없는 걸로 봐선 입주량이 거의 대부분 소화가 되어진 것으로 보입니다.
즉, 2020년까지 입주량은 거의 대부분 해결이 되었고, 향후 2021년. 2022년 입주량은 부족한 것으로 보여지네요.
2단계. 호재분석
전주시는 전북 제 1의 도시 답게 공기업 이전 총 12 곳(완주군 포함), 전북 최대의 산업단지를 가지고 있습니다.
또한, 탄소소재 국가 산업단지로 지정(아래 지도 빨간색 부분)되어, 25년까지 구축을 목표로 하고 있죠.
대기업 입주가 아닌 중소기업 위주 산업단지 조성으로 고용유발 효과는 크지 않을 것으로 보이나, 지속적으로 산업단지를 조성하고, 기업들을 유치하며 인구 유입이 꾸준히 이루어 질 것으로 보입니다.
(*전북지역에 이만한 입지와 물류 인프라(고속도로, 철도, 항만)를 지속적으로 발전시켜 나가는 곳이 없죠.)
3단계. 지역 내 대장입지 분석
자 우선 전주의 A급 학군 지역을 살펴보겠습니다. A급 학군 지역이란 중학교 학업성취도 80% 이상, 특목고 진학률, 학원가 밀집 지역으로 선정하였습니다.
전주의 A급 학군 지역은 에코시티가 있는 송천동, 전북도청이 있는 중화산동 으로 볼수 있겠네요.
전주의 핵심 상권은 원도심인 '시청,한옥마을 상권 / 효자동 상권 / 전북도청 상권' 으로 볼 수 있겠습니다.
해당 상권에 생활편의 시설 인 여가시설인 마트, 영화관이 입점하고 있습니다.
위의 내용을 종합해 볼때, 전주의 현재 및 미래의 입지가치 중 최고는 전북도청 인근 지역 이라고 볼 수 있겠습니다.
구역정리가 잘 된 도시계획지역인 혁신도시, 에코시티 가 있지만, 혁신도시의 경우 크지 않은 부지에 정부기관 및 공기업이 함께 입주되어 있는 형태라 상업지역에 생활인프라보단 음식,유흥시설이 더 많이 입점해 있고, 에코시티의 경우 주거단지만 밀집되어 있어 중심상권과는 거리가 좀 있다는 단점이 있습니다.
또한, 도시계획지역이라 아파트 가격이 이미 높아 추가 큰 호재가 없는 전주에서 평단가 1300만원 이상 오를 여지가 상당히 적은게 가장 큰 약점입니다.
반면, 원도심인 도청인근은 인프라(학원가, 학군, 상권 등)가 잘 갖춰져 있고, 나름 구역정비도 잘 되어 있습니다.
또한, 신축 아파트 가격이 평단가가 800~1000만원 사이로 가격이 추가로 오를 여지도 많을 것 같습니다.
전주시의 아파트 거래량 순위를 보면 완산구, 덕진구 할 것 없이 분양권 매매가 활발한 것을 볼 수 있습니다.
전주시 부동산 침체로 인해 분양시점 분양가가 낮았는데, 에코시티, 혁신도시 등이 들어서며 도시계획구역 신축 아파트 평단가가 1200만원 정도 하니, 원도심 분양권에 거래가 많이 몰리는 것으로 파악 됩니다.
따라서, 전주시 아파트 투자는 원도심 신축(준공 3년이내), 분양권 위주로 평단가 1000~1100만원 사이로 구매하시면 차익은 보실 수 있으실 것으로 보입니다.
물론 해당조건을 충족하는 분양권 이나 신축 중 어디가 투자 하는게 더 좋을지는 좀 더 디테일하게 보셔서 결정하셔야 겠습니다. (초등학교가 인접해 있느냐, 근처 중학교 학업성취도가 어떠냐, 학원가가 가깝냐, 생활편의시설(마트, 영화관, 카페 등)이 가깝냐, 해당 아파트 주변 환경이 어떻냐 등등 을 봐야겠죠)
그럼 오늘 포스팅은 이만 마치겠습니다~
다음 포스팅은 진주 지역분석 입니다.
