안녕하세요?
동수저부린이 입니다.
오늘 포스팅 할 지역은 지금 가장 핫한 김포시에 대해 알아보겠습니다.
김포는 정부의 각종 부동산 대책의 가장 큰 수혜 지역으로 꼽힙니다.
제가 6.17부동산 대책의 최대수혜지역으로 김포를 짚어 앞서 포스팅 한 것이 있는데, 아래 포스팅에서 확인 해보시면 될 것 같습니다. ↓↓↓↓
[부동산/부동산뉴스] - 6.17 부동산 규제 대책 내용과 향후 전망
제가 그 당시 김포를 부동산 대책의 최대 수혜지역으로 꼽은 이유는 김포가 경기도에서 거의 유일하게 조정지역으로 지정이 되지 않았고, 서울과 접근성이 뛰어난 지역이기 때문이었습니다.
그런데 말입니다.
정부가 임대차3법이라는 비상식적인 법안을 내면서, 김포의 집값이 더 미친듯이 상승하고 있습니다.
서울의 전세값이 미친듯이 폭등하니, 갈 곳이 없어진 전세를 구하는 사람들이 외곽지역 매매를 알아보면서 서울로 접근성이 좋은 곳 중 유일한 비규제지역인 김포로 몰려 들고 있기 때문이죠.
여의도, 마포, 상암 일대의 직장인들이 서울에 전세를 얻기가 너무 힘들고, 전세에 지쳐 김포 매매로 방향을 바꾼 것이죠.
그럼 과연 김포의 지역분석 및 부동산 전망을 통해 김포에 대해 더 자세히 알아보겠습니다.
1단계. 수요/공급분석
1) 공급
2020년 엄청난 입주량에도 미분양이 발생하지 않았고, 내년부터 김포시의 입주량이 적지만,
75,000세대의 인천 검단 신도시 입주가 23년까지 지속 됩니다. 무려 7만 5천세대!
물량 앞에 장사 없다고, 공급으로만 봐서는 김포에 대형 악재 입니다.
김포시의 공동생활권은 '서울 강서구' 입니다.
강서구와 함께 입주량을 봐도 올해 김포시의 대규모 입주가 끝나면 내년부터는 수요에 비해 공급이 부족할 것으로 보입니다.
2020년 대규모 입주가 시작되었지만, 밑에 미분양 정보를 보면 알 수 있듯이 그 많은 물량이 미분양 없이 모두 소화가 되었습니다.
이렇게 많은 입주량에도 미분양 없이 지나갔는데, 공급이 부족해지는 내년부터는 수요가 공급을 초과하는 상황이 발생하겠죠?
하지만, 진정한 문제는 2023년 까지 인천 검단신도시에 7만 5천세대가 입주 예정 입니다...
감이 안오신다고요? 7만 5천세대에 13만명 입주 계획 입니다.
광교신도시가 3만여 세대고, 김포시 전체 인구가 46만명 수준입니다. 대략적으로 감이 오시나요?
이 정도 물량 공세에도 아파트 가격이 유지되기는 절대 불가능한 일입니다.
2) 수요
김포는 불장이다, 다만 김포의 경쟁력보다는 정부의 정책이 만들어 놓은 이상 급등이다.
지금 김포는 가히 폭발적인 수요를 보이고 있습니다. 30대의 아파트 패닉바잉에 겹쳐 서울에 전세를 얻으려 했던 수요가 서울 외곽 지역 아파트 매매 수요로 전환되며 그야말로 불장을 형성하고 있죠.
매매가격 지수는 요 몇주 사이에 급등을 하고 있습니다. 그 만큼 김포의 아파트 매매수요가 엄청 뜨겁다는 것을 보여주고 있습니다.
물론 아래 김포시의 매매가격을 보시면 아시겠지만, 입지가 좋은 지역의 아파트 가격만 폭등을 하고 나머지 지역은 조용한 온도차가 극심하지만 말이죠.
저는 이 같은 급등이 김포시가 자체적으로 가진 경쟁력 때문이기 보다는, 정부의 정책이 만들어 놓은 작품이라고 생각합니다.
김포 또한, 7.10 부동산대책 이후로 매매와 전세 매물이 급감하여, 수요는 늘고 공급은 줄어드는 모습을 보이고 있습니다.
그에 따라 김포 골드라인을 따라 (준)신축 아파트 들이 전부 신고가를 갱신하고 있습니다.
정말 놀랍네요... 조만간 투기지역으로 조정 되겠는데요..
2단계. 호재분석
사실 현재 김포에는 이렇다할 만한 호재가 없습니다.
김포 골드라인을 끝으로 눈길을 끌만한 교통인프라 건설 계획이 있는 것도 아니고, 그렇다고 업무시설 또는 대규모 상업시설이 들어서지도 않으니 말입니다.
김포 인근에 인천 검단 신도시 입주물량 이라는 악재 밖에 없습니다.
유일한 호재가 될 수 있는 것은 GTX-D 노선 인데, 아직 GTX-D 노선 자체도 확정이 안되었을 뿐만 아니라 GTX-D 노선이 확정 된다고 해도 그로부터 개통까지 15년 이상은 봐야하는 정말 장기 레이스죠...
김포는 철저히 서울의 배드타운 역할을 할 것이고, 인천 검단신도시와 연계된 대중교통 개선이 기대해볼만 하겠네요.
3단계. 지역 내 대장입지 분석
서울의 배드타운 입지를 볼때 두 가지만 보시면 됩니다.
첫째. 서울과의 접근성이 좋은지
둘째. 학군이 좋은지
서울과의 접근성이 좋은 지역은 고촌읍이고,
학군이 좋은 지역은 고촌읍, 풍무동, 사우동 입니다.
다만, 아직 학원가나 특목고를 잘 보내는 중학교 학군이 잘 형성되어 있지는 못합니다.
일산학군은 약 200여개의 학원가가 형성되어 있지만, 김포는 100개 정도의 학원가가 형성되어 있어 최상위 학생들은 김포 학원가가 아닌 일산이나 목동 학원가를 이용하고 있습니다.
(*다만, 김포시가 비평준화 지역이라 면학 분위기나 상위권 학생들 공부시키기에는 좋은 환경 입니다.)
다만, 고촌읍은 풍무~사우 라인에 비해 아파트 세대수가 적어 내부 생활 인프라가 상당히 아쉽고, 주위 이렇다할 학원가도 형성되어 있지 않습니다. 사우동은 요즘 대세인 신축이 없고요.
그렇다면 사우동 학원가 인프라를 이용할 수 있고, 신축아파트가 많은 풍무동이 김포의 대장지역이라고 할 수 있습니다.
하지만, 김포 풍무동 바로 아래에 인천 검단신도시 입주가 예정되어 있어 실수요가 아닌 투자 목적이라면 풍무동 투자도 권하지는 않습니다.
김포는 이렇게 오를 지역이 아닌데 정부의 규제때문에 너무 오른다는 느낌을 지울 수가 없습니다.
제 개인적으로는 김포 30평대 5년 이내인 신축 아파트 가격은 5억~6억 정도가 적당하다고 보는데 말이죠..
실거주자면 모르겠지만, 투자로서의 김포는 개인적으로 좋아보이지는 않는다는 결론입니다.
그럼 이번 포스팅을 마치겠습니다.
경기도 지역분석 포스팅
감사합니다.
