안녕하세요.
동수저부린이 입니다.
오늘은 지난 포스팅인 전주에 이어서 6.17 부동산 대책의 풍선효과 예상지역인 진주의 지역분석을 해보겠습니다.
전주에 이어 진주를 6.17 부동산 대책의 풍선 예상효과로 선정한 이유는 아래 풍선 예상 지역 분석 특집 포스팅을 참고해주시면 될 것 같습니다.
1단계. 수요/공급분석1) 수요
진주는 약 2년 8개월 간 사이클 상 침체기/하락기를 겪었는데요.
17년 하반기부터 침체기를 시작해 20년 초 까지 하락세를 그리다 20년 2분기 부터 매매가격지수는 반등을 하였습니다.
매매가격지수가 반등하며, 부동산 사이클 상 진주시는 전세가는 상승하고 매매가는 정체인 회복기에 있습니다.
(*진주시에 투자를 할 생각이시라면 매매가격도 상승하는 것을 보고 투자에 들어가는 것이 안전합니다.)
또한 4년전 매매가격과 비교해보았을 때, 진주시 아파트 매매가격은 4.7% 상승하며 아직 본격적 상승장은 아니네요.
진주시의 공동생활권은 경남 창원과 사천 이며, 3년간 세대수 전입 전출은 거의 균형을 이루고 있는 상태 입니다.
세대수는 2008년부터 꾸준히 증가하고 있네요. 좋은 신호 입니다.
진주시의 아파트 매물(매매, 전세)은 6.17 부동산대책 발표 후, 집주인들이 풍선효과를 기대하여 매물을 거둬들였다가 실제 반응이 없자 7월 거뒀던 매물을 본격적으로 시장으로 내놓으며 6.17 부동산대책 이전의 매물량으로 회복 되었습니다.
아무래도 처음 지방 대도시의 풍선효과가 빨리 나타날거라고 전망했던 것과 달리, 투자 수요가 똘똘한 한채에 몰리며 오히려 수도권과 서울 A급입지에 더 몰리고 있는게 가장 큰 이유로 보입니다.
또한, 실투자금이 적은 투자자들은 공급량과 사이클을 보고 후보군에 넣어놓았다가 실제 지역분석을 해보니, 아직 들어가기에 애매한 타이밍이라 그런 것 같습니다.
거래량은 역시 대세 신축 답게 진주혁신도시의 분양권, 신축 아파트와 구도심 신축아파트로 매매수요가 몰렸네요.
2) 공급
공동생활권인 창원, 사천과 함께 향후 3년간 입주량을 보았을때, 상당히 매력적인 입주량 과 미분양 수량 입니다.
아파트 가격상승의 가장 큰 원인 중 하나는 공급량 부족이라는게 정설 입니다.
입주량이 부족해지고 미분양이 해소되며 공급이 부족해지면, 전세가격이 전반적으로 상승하며 전세가격 상승이 매매가격을 밀어올리는 형국을 만들게 됩니다.
위에서 봤던 사이클처럼 현재 공급부족으로 전세가격이 상승하고 있는 시기 입니다.
2단계. 호재분석
진주시의 호재는 신안동 복합 스포타운 조성 입니다.
지지부진 했던 이 사업이 20년 7월 행안부 중앙투자심사에 통과하며 사업에 탄력을 받게 되었습니다.
전주 원도심의 진주 공설운동장을 개발하여 복합 스포타운을 조성한다는 계획이며, 2022년 완공 목표 입니다.
완공이 된다면 상대적으로 원도심의 취약했던 스포츠 시설이 획기적으로 개선될 것입니다.
3단계. 지역 내 대장입지 분석
진주시는 진주시청을 중심으로 아래쪽은 산업단지, 위쪽과 좌측으로 원도심 주거지역이 분포하고. 원도심 주거지역이 상업지구를 감싸고 있는 형태 입니다.
그리고 최근에는 원도심 주거지역인 평거동에 신축아파트가 지어지고 있고, 우측으로는 진주 혁신도시인 충무공동이 아래쪽으로는 진주역 주변 가좌동에 도시개발이 이루어지고 있습니다.
아직 학군(학교, 학원가)는 원도심 쪽에 잘 발달되어 있는 상태이나, 혁신도시의 입주가 끝나는 20년 말, 충무공동에 학군 및 생활편의시설이 보강될 것으로 전망됩니다.
해당 지역적인 측면을 종합해 보았을 때,
진주시에 투자를 하게 된다면 원도심 평거동의 신축 아파트인 엠코타운 과 충무공동의 대방노블에 투자할 것 같습니다.
평거동 엠코타운의 경우,
이미 잘 갖춰진 인프라(학군 및 메인 상업지구와 가까움)에 복합스포타운 호재가 있는데 진주혁신도시보다 평단가가 저렴하여 키 맞춰질 것으로 예상되기 때문입니다.
충무공동 대방노블의 경우,
충무공동에서 초등학교가 제일 가까운 아파트 단지 중 하나이며, 혁신도시 메인상권(학원, 병원, 마트 등)과 인접해 있는 입지 이기 때문입니다.
또한, 충무공동은 직주근접(공기업), 쾌적한 주거환경(신축 아파트 위주), 편리한 생활편의시설(롯데몰, 마트, 학원가, 상업시설 등) 등으로 인해 진주 최고의 입지가 될 것이 분명합니다.
다만 진주역 주변에 실시하는 도시개발지역의 경우, 중심 상업지구와 거리가 멀고, 대형 생활편의시설이 들어서기 다소 부족한 세대수와 면적으로 인해 A급입지라고 보기에 어렵습니다.
진주시의 사이클과 분위기를 잘 살피시다가 진주에 지금 투자를 해야겠다 라고 생각하셨을 경우, A급 입지의 아파트를 선택하는 것이 가장 좋은 방법 인 것 같습니다.
그럼 오늘 포스팅을 이만 마치겠습니다~
